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“限价房”自买自卖或被纳税调整

2017-11-01 18:36:24来源:税眼朦胧-谢德明博士的博客作者:曹辉 杨卫欣 添加收藏

  为维护房地产市场的平稳有序健康发展,房地产销售价格备案是政府进行调控房价的措施之一。要求房企要严格按照申报价格明码标价对外销售。市场监管机构对申报备案价格进行严格审查,对开发企业申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格,且不能作出合理说明的,发改部门暂不办理房价备案,住房和城乡建设部门暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。

  出于房价调控的需要,房价备案这一政策几乎成了“限价”的代名词,相当于规定了备案价为最高限价。房价备案制虽在一定程度上抑制了开发商随意调价的行为,但备案价难以反映市场供求状况,脱离市场真实价格,热点城市一手房的备案价远远低于同地段二手房的价格。在一手房市场普遍限价的背景下,如何绕开备案价限制,变相涨价,房地产企业使出了各种招数。

  例如,日前有关媒体报道,位于杭州市某房地产项目2月份共成交了498套房源。然而,这些房源的签约均价仅每平方米9338元,比周边的在售楼盘每平方米低约5000元。据悉,这批房源被某集团的股东以备案价买下,将来可能会以二手房的形式再次售卖,届时售价会比一手签约价高得多,边套可能会在每平方米17000元~18000元,中间套每平方米15000元~16000元。

  对于上述开发商另类的操作手法,杭州市住房保障和房产管理局市场处负责人表示,法规没有明确禁止不允许开发商自买自卖,尽管就事实层面来看这种操作绕开了备案价限制,但就眼下的政策法规来看并没有违规。一些房产中介人士分析,按照现在该项目的在售价格来计算:增值税和个人所得税共计6.6%,视客户情况不同还有1%~3%的契税,也就是说将来进入二手房市场如果要卖每平方米15000元,同时还会产生每平方米1440元的税费。在每平方米9000多元的低成本基础上,即便卖方将每平方米1440元的税费全部承担,再按市场价卖,也有不小的利润空间。

  如何看待上述开发商的经营策划呢?该房产公司将数百套房源以远低于市场价(仅以备案价)并以排他性方式销售给股东,以进入二手房市场,税收上是否存在问题呢?有观点认为,备案价如为最高限价,属于政府规定的价格。企业按此价格销售,执行的是政府定价,无论销售对象是公司股东还是其他购房人,即使该价格明显偏低于市场价格也属正常,企业以此价格作为计税依据计算缴纳税收,不属于税收征管法中“纳税人发生应税行为价格明显偏低又无正常理由,税务机关有权核定其应纳税额情形”,不存在税收风险。

  笔者认为,商品房销售价格备案仅是房价出现剧烈波动时地方政府调控的一种行政干预手段,商品房价格并不属于《价格法》中政府定价范围,商品房备案价不属于政府定价。企业以自行申报的备案价格销售房产,如明显偏低于市场价格又无正常理由的,主管税务机关有权依据税收征管法第三十五条核定其应纳税额,销售价格备案决不应该成为房地产企业规避税务机关进行正常税收征管的拦箭牌。房地产企业应该清醒地意识到,房产价格备案行政行为的效力与应纳税款核定权,分别受不同法律规范调整,房产价格备案行为是否合法有效并不意味税务机关不能行使应纳税额核定权;另外核定应纳税额也并非否定价格备案的有效性。保障国家税收的足额征收是税务机关的基本职责,税务机关对作为计税依据的交易价格完全能够依据税收征管法相关条款作出相应判断,并按国家税收政策执行。具体到文中案例,该公司为绕开一手房市场的价格备案监管机制,通过人为策划,以排他性的方式将数百套房源以远低于市场价的备案价销售给自己的股东以期进入二手房市场谋利,其整个营销环节未采用公开、公平的方式面向社会公众,其行为完全背离了政府对房价实行备案制的初衷,其销售价格明显偏低已经不再具有公益的属性或目的,在此情景下,主管税务机关完全可以按照税收政策相关规定对该企业偏低的纳税计税依据进行以下调整:

  1.增值税:主管税务机关有权按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定,对该企业按照其他纳税人最近时期销售的不动产平均价格确定销售额(由于该企业最近时期所有的销售对象都是关联方,交易价格不具公允性),即主管税务机关有权不认可该企业自行申报的以每平方米9000元确定的计税依据,而要求按每平方米15000元市场价格确定计税依据计算缴纳增值税。还有观点认为财税〔2016〕36文件第四十四条是对价格明显偏高或偏低且不具有合理商业目的的应税行为进行调整,其对不具合理商业目的定义为,指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟增值税税款,或者增加退还增值税税款。而案例中的公司将房产以偏低的价格以排他性的形式转让给股东,恰恰具有合理商业目的,就是为了绕开一手房市场的严格备案,以达到按市场价再次转让,获得商业利益的目的,怎么能认为该公司的销售行为不具合理商业目的呢?其实,该公司的上述行为最终获得商业利益是公司股东,但对于独立的法律主体该公司个体而言,其并未获得商业利益却通过上述人为安排,实实在在减少了增值税税款,获取了税收利益。

  2.企业所得税:主管税务机关有权按照《特别纳税调整实施办法》相关条款对该公司进行转让定价调整。

  3.土地增值税:主管税务机关有权依据土地增值税条例及其实施细则相关规定确定该公司上述转让房地产业务的收入。

  对该公司各税种计税依据进行一系列调整后,其整体销售环节税收负担将明显加大,该公司的上述经营策划将变得无利可图。

  房产销售价格备案制,确实抑制了部分热点城市房价的不合理上涨,但政府直接运用行政手段干预,也干扰了商品房市场正常定价机制,其消极影响不容忽视。如在一些城市,购房者在选购房过程中发现通过正常渠道获取买房资格很难,只能通过向中介或者是“黄牛”购买房号,此类行为大都暗箱操作,扰乱了正常的房地产市场秩序,“一号难求”滋生了部分房企违规操作,绕开一手房市场严格的备案价限制变相涨价。面对房产调控中出现的新问题、新现象,如何综合、有效运用财税政策对其加以引导、调控,形成政策合力,值得我们思考研究。

  (作者单位:浙江恒伟控股集团有限公司,浙江省诸暨市地税局)?

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